Grundsteuer in den Nebenkosten
Die Grundsteuer ist eine umlagefähige Betriebskostenart (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Der Vermieter darf sie auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Verteilt wird nach Wohnfläche, sofern nichts anderes vereinbart ist. Seit 2025 gelten die neuen Grundsteuerwerte und Hebesätze.
Stand: November 2026. Rechtsgrundlagen: § 2 Nr. 1 BetrKV, §§ 556, 556a, 560 BGB.
Was die Reform 2025 geändert hat
Seit 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Werten berechnet. Die Gemeinden haben dazu neue Hebesätze festgelegt. Für manche Häuser ist die Steuer gestiegen, für andere gesunken. Maßgeblich ist immer der aktuelle Grundsteuerbescheid der Gemeinde für das Abrechnungsjahr.
So wird verteilt
- Mehrfamilienhaus: Es gibt einen Bescheid für das ganze Grundstück. Der Betrag wird nach Wohnfläche auf die Wohnungen verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB), wenn der Mietvertrag keinen anderen Schlüssel nennt.
- Eigentumswohnung: Jede Wohnung hat einen eigenen Bescheid. Der Vermieter legt genau diesen Betrag auf den Mieter um, nicht den Anteil laut Hausgeldabrechnung.
- Haus mit Gewerbe: Ist die Grundsteuer für gewerbliche Flächen deutlich höher, kann ein Vorwegabzug nötig sein, damit die Wohnungsmieter nicht zu viel zahlen.
Neuer Bescheid mitten im Jahr
Abgerechnet wird der Betrag, der für das Abrechnungsjahr festgesetzt ist. Kommt ein geänderter Bescheid rückwirkend, darf der Vermieter die Nachforderung auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist geltend machen, wenn er sie nicht zu vertreten hat und sie innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis anmeldet. So sehen es die Gerichte bei rückwirkenden Grundsteuerbescheiden.
Vorauszahlungen anpassen
Steigt die Grundsteuer deutlich, kann der Vermieter die Vorauszahlungen nach der nächsten Abrechnung erhöhen (§ 560 Abs. 4 BGB). Bei einer Pauschale geht das nur, wenn der Mietvertrag eine Erhöhungsklausel enthält.
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Abrechnung erstellen UmlageschlüsselHäufige Fragen
Muss ich als Mieter die höhere Grundsteuer nach der Reform zahlen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Sie können aber den Grundsteuerbescheid einsehen und prüfen, ob der richtige Betrag und Schlüssel verwendet wurden.
Reicht im Mietvertrag der Satz „Betriebskosten nach BetrKV“?
Ja. Nach der Rechtsprechung des BGH genügt der Verweis auf die Betriebskostenverordnung, die Grundsteuer muss nicht einzeln genannt werden.
Kann ich die Grundsteuer als Mieter von der Steuer absetzen?
Nein. Absetzbar sind nur haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nach § 35a EStG, etwa Hausmeister oder Gartenpflege.
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