Umlageschlüssel für Nebenkosten

Steht im Mietvertrag nichts anderes, werden Betriebskosten nach Wohnfläche verteilt. Kosten, die nach erfasstem Verbrauch abgerechnet werden können, müssen nach Verbrauch verteilt werden (§ 556a Abs. 1 BGB). Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung.

Die üblichen Schlüssel

Schlüssel	Typisch für	Rechnung
Wohnfläche	Grundsteuer, Versicherung, Allgemeinstrom, Reinigung, Garten	Kosten × Ihre m² ÷ Gesamt-m²
Personen	Müll, Wasser ohne Zähler	Kosten × Ihre Personen ÷ Personen im Haus
Wohneinheiten	Kabel- und Glasfaseranschluss, Waschküche	Kosten ÷ Anzahl Wohnungen
Verbrauch	Wasser mit Wohnungszählern	Kosten × Ihr Verbrauch ÷ Gesamtverbrauch
Heizkosten	Heizung und Warmwasser	50–70 % nach Verbrauch, Rest nach Fläche
Miteigentumsanteile	Eigentumswohnung, wenn vereinbart	Kosten × Ihre MEA ÷ Gesamt-MEA

Rechenbeispiel

Ein Haus mit 4 Wohnungen und 286 m². Die Grundsteuer beträgt 900,00 €. Für eine Wohnung mit 68 m² ergibt sich: 900,00 € × 68 ÷ 286 = 213,99 €.

Die Müllgebühr von 840,00 € wird nach Personen verteilt. Im Jahresdurchschnitt wohnten 8,33 Personen im Haus, in der Wohnung 2 Personen: 840,00 € × 2 ÷ 8,3315 = 201,64 €.

Heizkosten: 70/30 oder 50/50

Nach § 7 HeizkostenV werden mindestens 50 und höchstens 70 % der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt, der Rest nach Wohnfläche. In Gebäuden, die nicht die Wärmeschutzverordnung von 1994 erfüllen, mit Öl oder Gas beheizt werden und überwiegend gedämmte Leitungen haben, sind 70 % Pflicht. Wird entgegen der Verordnung nicht nach Verbrauch abgerechnet, darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV). Haben Sie eine Abrechnung von ista, Techem oder Brunata, übernehmen Sie einfach die dort ausgewiesenen Beträge je Wohnung.

NebenkostenKit kennt alle Schlüssel und rechnet sie taggenau, auch bei Mieterwechsel und Leerstand.

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Leerstand und Mieterwechsel

Beim Flächenschlüssel trägt der Vermieter den Anteil leerstehender Wohnungen; er darf ihn nicht auf die übrigen Mieter verteilen. Bei Mieterwechsel zahlt jeder Mieter taggenau für seine Mietzeit: Zog ein Mieter am 31.05. aus, trägt er 151 von 365 Tagen.

Häufige Fragen

Darf ich den Umlageschlüssel ändern?

Nur im Einvernehmen mit dem Mieter oder im gesetzlich erlaubten Fall: Der Vermieter darf durch Erklärung in Textform bestimmen, dass Kosten künftig nach erfasstem Verbrauch umgelegt werden (§ 556a Abs. 2 BGB). Die Erklärung wirkt nur für künftige Abrechnungszeiträume.

Welche Fläche zählt?

Die tatsächliche Wohnfläche, auch wenn im Mietvertrag eine andere Zahl steht (BGH, Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17). Im Zweifel nach Wohnflächenverordnung nachmessen.

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