Umlagefähige Nebenkosten: die vollständige Liste

Umlagefähig sind nur die Betriebskosten, die § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufzählt, und nur, wenn der Mietvertrag ihre Umlage vorsieht. Verwaltung, Reparaturen und Instandhaltung zahlt immer der Vermieter.

Stand: Oktober 2026. Quelle: § 2 BetrKV, § 556 BGB.

Die 17 Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV

Nr.	Kostenart	Was dazu gehört
1	Laufende öffentliche Lasten	Grundsteuer
2	Wasserversorgung	Wasserverbrauch, Grundgebühren, Zählermiete und Eichung, Kosten der Verbrauchsablesung
3	Entwässerung	Abwassergebühren, Betrieb einer Entwässerungspumpe
4	Heizung	Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Messung (Heizkostenverordnung beachten)
5	Warmwasser	Zentrale Warmwasserversorgung, Wartung von Warmwassergeräten
6	Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen	Wenn Heizung und Warmwasser aus einer Anlage kommen
7	Aufzug	Betriebsstrom, Wartung, Prüfung, Reinigung
8	Straßenreinigung und Müllbeseitigung	Gebühren der Gemeinde, Müllabfuhr, Müllschlucker und Müllmengenerfassung
9	Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung	Reinigung von Treppenhaus, Fluren, Keller, Waschküche; Schädlingsbekämpfung
10	Gartenpflege	Pflege von Grünflächen, Spielplätzen und nicht öffentlichen Wegen
11	Beleuchtung	Strom für Außenbeleuchtung und gemeinsame Flächen (Allgemeinstrom)
12	Schornsteinreinigung	Kehrgebühren, soweit nicht schon unter Heizung erfasst
13	Sach- und Haftpflichtversicherung	Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm, Wasser und Elementarschäden, Glas, Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug
14	Hauswart	Vergütung und Sozialbeiträge, nicht für Reparaturen und Verwaltung
15	Gemeinschaftsantenne, Breitband, Glasfaser	Betriebsstrom und Wartung; seit 01.07.2024 keine TV-Grundgebühren mehr (siehe unten)
16	Wäschepflege	Betrieb gemeinschaftlicher Waschmaschinen und Trockner
17	Sonstige Betriebskosten	Nur wenn im Mietvertrag einzeln benannt, z. B. Dachrinnenreinigung, Wartung von Rauchmeldern oder Feuerlöschern

In NebenkostenKit wählen Sie jede Kostenart aus dieser Liste. Bei Kabel-TV und „sonstigen Betriebskosten“ weist der Rechner auf die Besonderheiten hin.

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Nicht umlagefähige Nebenkosten

Diese Kosten trägt der Vermieter, auch wenn der Mietvertrag etwas anderes sagt:

Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Kontoführung, Porto, Steuerberatung),
Instandhaltung und Reparaturen, auch Rücklagen dafür,
Kosten für Leerstand: Anteile leerstehender Wohnungen,
Rechtsanwalts- und Gerichtskosten,
Erstanschaffungen wie neue Mülltonnen oder Rauchmelder (nur die laufende Wartung ist umlagefähig, wenn vereinbart).

Kabelfernsehen: Änderung seit Juli 2024

Bis zum 30.06.2024 durften Vermieter Grundgebühren für Kabelfernsehen über die Nebenkosten abrechnen. Seit dem 01.07.2024 ist das vorbei. Umlagefähig bleiben bei eigener Gemeinschaftsantenne oder Verteilanlage nur Betriebsstrom und Wartung sowie unter engen Voraussetzungen ein Bereitstellungsentgelt für neue Glasfaser-Netze im Haus.

Grundsteuer seit 2025

Seit 2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Der neue Bescheid weicht oft deutlich vom Vorjahr ab. Legen Sie den Betrag aus dem Bescheid für 2025 um, nicht den alten Wert.

Häufige Fragen

Reicht der Satz „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ im Mietvertrag?

Ja. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt die Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt, für die Umlage aller in § 2 BetrKV genannten Kosten. Sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 müssen dagegen einzeln benannt sein.

Darf ich Kosten für Handwerker umlegen?

Nur wenn es um wiederkehrende Wartung oder Pflege einer der 17 Kostenarten geht, etwa die jährliche Wartung der Heizung. Reparaturen sind nicht umlagefähig.

Weiterlesen: Umlageschlüssel mit Beispielen · Frist der Nebenkostenabrechnung