Nebenkostenpauschale: was gilt?
Bei einer Nebenkostenpauschale zahlt der Mieter jeden Monat einen festen Betrag für die Betriebskosten, und es wird nicht abgerechnet. Es gibt weder Nachzahlung noch Guthaben. Erhöhen darf der Vermieter die Pauschale nur, wenn der Mietvertrag das erlaubt, und Heizkosten dürfen in der Regel gar nicht pauschal vereinbart werden.
Stand: November 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 556, 560 BGB, § 2 HeizkostenV.
Pauschale oder Vorauszahlung?
| Pauschale | Vorauszahlung | |
|---|---|---|
| Abrechnung | keine | jährlich, Frist 12 Monate |
| Nachzahlung / Guthaben | nein | ja |
| Erhöhung | nur mit Vertragsklausel und bei gestiegenen Kosten | nach jeder Abrechnung |
| Heizkosten | nicht erlaubt (Ausnahmen) | verbrauchsabhängig |
Was gilt, steht im Mietvertrag. Ist es unklar, gehen Gerichte meist von einer Vorauszahlung aus, über die abgerechnet werden muss.
Erhöhung der Pauschale
Der Vermieter darf eine Erhöhung nur verlangen, wenn der Mietvertrag es ausdrücklich vorsieht und die Betriebskosten tatsächlich gestiegen sind (§ 560 Abs. 1 BGB). Er muss die Erhöhung in Textform erklären und den Grund erläutern, also zeigen, welche Kosten um wie viel gestiegen sind. Der Mieter zahlt den höheren Betrag ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung.
Senkung der Pauschale
Sinken die Betriebskosten, muss der Vermieter die Pauschale ab diesem Zeitpunkt entsprechend herabsetzen und es dem Mieter unverzüglich mitteilen (§ 560 Abs. 3 BGB). Das gilt auch ohne Klausel im Vertrag.
Warum Heizkosten nicht pauschal gehen
Die Heizkostenverordnung schreibt eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor und hat Vorrang vor dem Mietvertrag (§ 2 HeizkostenV). Eine Heizkostenpauschale ist deshalb unwirksam, außer in einem Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt. Der Vermieter muss die Heizkosten dann trotz Pauschale nach der Heizkostenabrechnung verteilen.
Für wen lohnt sich die Pauschale?
Für kleine Vermieter mit wenigen Wohnungen spart die Pauschale Arbeit, birgt aber ein Risiko: Steigen Grundsteuer oder Versicherung und fehlt die Klausel, bleiben die Mehrkosten beim Vermieter. Mit Vorauszahlungen und einer jährlichen Abrechnung werden die tatsächlichen Kosten umgelegt.
Von der Pauschale zur Abrechnung: Die Umstellung braucht die Zustimmung des Mieters. Ab dann erstellt NebenkostenKit die Jahresabrechnung mit Umlageschlüsseln und Fristen. Kostenlos rechnen, PDFs ab 19 €.
Abrechnung erstellen Vorlage ansehenHäufige Fragen
Kann der Mieter bei einer Pauschale eine Abrechnung verlangen?
Nein. Bei einer echten Pauschale gibt es keinen Anspruch auf Abrechnung. Bei einer Erhöhung muss der Vermieter die Kostensteigerung aber erläutern, und der Mieter kann dafür die Belege einsehen.
Kann der Vermieter von der Pauschale auf Vorauszahlungen umstellen?
Nicht einseitig. Es braucht eine Vereinbarung mit dem Mieter. Eine Ausnahme sind Heizkosten, die ohnehin verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.
Ist eine Inklusivmiete dasselbe?
Bei einer Inklusivmiete sind die Betriebskosten in der Miete enthalten und nicht getrennt ausgewiesen. Rechtlich wirkt sie ähnlich wie eine Pauschale.
Weiterlesen: Umlagefähige Nebenkosten · Frist der Abrechnung