Heizkostenabrechnung: so wird richtig verteilt
Heiz- und Warmwasserkosten muss der Vermieter nach der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) verteilen: 50 bis 70 % nach dem gemessenen Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche. Wer ohne Verbrauchserfassung abrechnet, riskiert, dass der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzt.
Stand: November 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 5, 6a, 7, 8, 9, 12 HeizkostenV.
Die Grundregel: Verbrauch und Fläche
Die Gesamtkosten der Heizung werden in zwei Teile geteilt (§ 7 HeizkostenV):
| Anteil | Verteilt nach | Spanne |
|---|---|---|
| Verbrauchskosten | Ablesewerten der Heizkostenverteiler oder Wärmezähler | 50–70 % |
| Grundkosten | Wohnfläche (oder umbautem Raum) | 30–50 % |
Das Verhältnis legt der Vermieter fest, häufig 70/30 oder 50/50. In älteren Häusern, die nicht den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1994 entsprechen und mit Öl oder Gas beheizt werden, bei denen die freiliegenden Leitungen überwiegend gedämmt sind, sind 70 % nach Verbrauch Pflicht. Für Warmwasser gilt dieselbe Spanne (§ 8 HeizkostenV).
Welche Kosten gehören hinein?
- Brennstoff (Gas, Öl, Fernwärme, Strom für die Wärmepumpe) inklusive Lieferung
- Betriebsstrom der Heizung, Wartung und Reinigung der Anlage
- Schornsteinfeger und Immissionsmessung
- Miete oder Leasing der Messgeräte und die Kosten der Ablesung und Abrechnung
- CO2-Kosten bei Öl und Gas, aufgeteilt nach dem Stufenmodell
Nicht hinein gehören Reparaturen, der Austausch des Kessels oder die Kosten der Zwischenablesung bei einem Mieterwechsel.
Warmwasser abtrennen
Wird das Warmwasser von derselben Anlage erzeugt, muss der Anteil für Warmwasser herausgerechnet werden (§ 9 HeizkostenV). Seit 2014 soll die Wärmemenge für Warmwasser mit einem Wärmezähler gemessen werden. Ist das technisch nicht möglich, wird sie nach einer Formel aus der Warmwassermenge geschätzt.
Funkzähler und monatliche Verbrauchsinfo
Neu eingebaute Messgeräte müssen seit Dezember 2021 fernablesbar sein. Ältere, nicht fernablesbare Geräte müssen bis 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 HeizkostenV). Sind die Geräte fernablesbar, muss der Vermieter den Mietern jeden Monat eine Verbrauchsinformation geben (§ 6a HeizkostenV), etwa per App, E-Mail oder Brief.
Kürzungsrecht des Mieters
- 15 %: wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird, obwohl es Pflicht wäre (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
- 3 %: wenn fernablesbare Geräte fehlen, obwohl sie Pflicht sind, oder die monatliche Verbrauchsinformation nicht kommt. Beide 3-%-Kürzungen können zusammenkommen.
Ausnahmen
Die HeizkostenV gilt nicht in einem Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt, wenn das so vereinbart ist (§ 2 HeizkostenV). Auch bei sehr hohem Aufwand für die Messung oder in Passivhäusern gibt es Ausnahmen (§ 11 HeizkostenV).
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Abrechnung erstellen CO2-Kosten aufteilenHäufige Fragen
Muss die Heizkostenabrechnung separat kommen?
Nein. Sie ist meist ein Teil der Nebenkostenabrechnung oder eine Anlage vom Messdienst. Die Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums gilt für beides.
Darf der Vermieter das Verhältnis 70/30 einfach ändern?
Nur für künftige Abrechnungszeiträume, aus sachlichen Gründen und mit Ankündigung vor Beginn des Zeitraums (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV).
Was, wenn ein Zähler ausgefallen ist?
Dann darf der Verbrauch geschätzt werden, etwa nach dem Vorjahr oder vergleichbaren Räumen (§ 9a HeizkostenV). Das gilt nur, wenn höchstens 25 % der Fläche betroffen sind.
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