Drei Wege zur Mieterhöhung
| Art | Voraussetzung | Neue Miete gilt ab |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | Miete seit 15 Monaten unverändert, letzte Erhöhung mindestens ein Jahr her, Zustimmung des Mieters | Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Indexklausel im Mietvertrag, Miete mindestens ein Jahr unverändert, Erklärung in Textform | Beginn des übernächsten Monats nach Zugang |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Staffeln mit Betrag oder Erhöhung in Euro im Mietvertrag, jede Staffel mindestens ein Jahr | automatisch zum vereinbarten Termin, kein Schreiben nötig |
Mieterhöhung nach Mietspiegel: die Regeln
- Textform und Begründung. Das Verlangen muss in Textform erklärt und begründet werden (§ 558a Abs. 1 BGB). Als Begründung reichen ein Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen.
- Spanne des Mietspiegels. Enthält der Mietspiegel Spannen, genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB). Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für die Wohnung, müssen Sie diese Angaben auch nennen, wenn Sie anders begründen (§ 558a Abs. 3 BGB).
- Sperrfristen. Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht.
- Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Welche Gemeinden betroffen sind, regelt die Verordnung Ihres Bundeslandes.
- Zustimmungsfrist. Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zuzustimmen. Stimmt er nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB).
Beispiel: Das Schreiben geht am 15. November 2026 zu. Der Mieter kann bis 31. Januar 2027 zustimmen, die neue Miete gilt ab 1. Februar 2027.
Indexmiete berechnen
Bei einer Indexmiete folgt die Nettokaltmiete dem Verbraucherpreisindex für Deutschland. Die neue Miete ergibt sich aus: bisherige Miete × aktueller Index ÷ Index bei der letzten Anpassung. Beispiel: 650 € × 120,5 ÷ 117,8 = 664,90 €. Die Änderung müssen Sie in Textform erklären; die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang (§ 557b Abs. 3 BGB). Zwischen zwei Anpassungen muss mindestens ein Jahr liegen. Eine Erhöhung nach Mietspiegel ist während der Indexmiete ausgeschlossen.
Staffelmiete: kein Schreiben nötig
Bei einer Staffelmiete stehen die künftigen Mieten oder Erhöhungen bereits als Eurobetrag im Mietvertrag. Die neue Staffel gilt automatisch, jede Staffel muss mindestens ein Jahr laufen (§ 557a BGB). Eine Mitteilung ist nicht vorgeschrieben, ein freundlicher Hinweis vorab vermeidet aber vergessene Daueraufträge. Während der Staffelmiete sind Erhöhungen nach Mietspiegel und wegen Modernisierung ausgeschlossen.
Nebenkosten nicht vergessen: Eine Mieterhöhung betrifft nur die Nettokaltmiete. Die Vorauszahlungen passen Sie nach der Nebenkostenabrechnung an (§ 560 Abs. 4 BGB). NebenkostenKit schlägt dafür einen passenden Betrag vor.
Häufige Fragen
Muss der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen?
Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ja: Die neue Miete gilt erst mit Zustimmung. Ist das Verlangen berechtigt und stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Bei Index- und Staffelmiete ist keine Zustimmung nötig.
Reicht eine Mieterhöhung per E-Mail?
Das Gesetz verlangt Textform. Eine E-Mail erfüllt die Textform, der Zugang ist im Streitfall aber schwerer nachzuweisen. Viele Vermieter schicken das Schreiben deshalb per Brief mit Zustellnachweis oder werfen es mit einem Zeugen ein.
An wen richte ich das Schreiben bei mehreren Mietern?
An alle Mieter, die den Mietvertrag unterschrieben haben, und alle müssen zustimmen. Tragen Sie deshalb alle Mieter im Formular ein.
Wie hoch darf die Miete nach dem Mietspiegel steigen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, also innerhalb der Spanne des Mietspiegels, und zugleich höchstens um 20 % (oder 15 %) in drei Jahren. Es gilt die niedrigere Grenze. Das Werkzeug prüft beides.