Verjährung der Nebenkostenabrechnung
Verjährung und Abrechnungsfrist sind zwei verschiedene Dinge. Die Abrechnungsfrist (12 Monate) entscheidet, ob der Vermieter überhaupt nachfordern darf. Die Verjährung (3 Jahre ab Jahresende) entscheidet, wie lange ein entstandener Anspruch noch durchgesetzt werden kann.
Stand: Oktober 2026. Rechtsgrundlagen: § 556 Abs. 3 BGB, §§ 195, 199 BGB.
Übersicht
| Anspruch | Frist | Beginn |
|---|---|---|
| Nachzahlung des Vermieters | 3 Jahre | Ende des Jahres, in dem die Abrechnung zugegangen ist |
| Guthaben des Mieters | 3 Jahre | Ende des Jahres, in dem die Abrechnung zugegangen ist |
| Anspruch des Mieters auf Abrechnung | 3 Jahre | Ende des Jahres, in dem die Abrechnungsfrist abgelaufen ist |
| Einwendungen des Mieters | 12 Monate | Zugang der Abrechnung (keine Verjährung, sondern Ausschlussfrist) |
Beispiel mit Daten
Abrechnungsjahr 2025. Die Abrechnung geht dem Mieter am 20.05.2026 zu und weist 640 € Nachzahlung aus.
- Die Abrechnung kam rechtzeitig (Frist bis 31.12.2026), die Nachzahlung ist also entstanden.
- Die Verjährung beginnt am 31.12.2026 um 24 Uhr und endet am 31.12.2029.
- Einwendungen kann der Mieter bis 20.05.2027 erheben.
„Nebenkostenabrechnung zu spät“ ist keine Verjährung
Kommt die Abrechnung 2025 erst im Januar 2027, ist die Nachzahlung nicht verjährt, sondern gar nicht erst durchsetzbar (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Ein Guthaben muss der Vermieter trotzdem auszahlen. Details: Frist der Nebenkostenabrechnung.
Wenn der Vermieter gar nicht abrechnet
- Während der Mietzeit: Der Mieter darf die laufenden Vorauszahlungen zurückhalten, bis die Abrechnung vorliegt. Eine Rückzahlung der alten Vorauszahlungen kann er nicht verlangen.
- Nach dem Auszug: Der Mieter kann die geleisteten Vorauszahlungen für die nicht abgerechneten Jahre zurückfordern. Der Vermieter kann das nur abwenden, indem er doch noch abrechnet; eine Nachzahlung bekommt er dann aber wegen der versäumten Frist nicht mehr.
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Jetzt abrechnenHäufige Fragen
Wie lange dürfen Nebenkosten rückwirkend eingefordert werden?
Abgerechnet werden muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. Ist die Abrechnung rechtzeitig zugegangen, kann die Nachzahlung danach drei Jahre ab Ende des Zugangsjahres eingefordert werden.
Hemmt eine Mahnung die Verjährung?
Nein. Eine einfache Mahnung hemmt die Verjährung nicht. Hemmend wirken zum Beispiel Verhandlungen über den Anspruch, ein Mahnbescheid oder eine Klage (§§ 203, 204 BGB).
Wie lange muss ich die Belege aufbewahren?
Private Vermieter sollten Belege mindestens bis zum Ablauf der Verjährung aufbewahren, also rund vier Jahre nach dem Abrechnungsjahr. Steuerlich gelten für Unterlagen zur Anlage V eigene Aufbewahrungsfristen.
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